Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội nhận được hồ sơ kèm theo Tờ trình số 01/TTr-QLXD ngày 5/5/2021 của Công ty Cổ phần Phát triển địa ốc Cienco5 về việc đề nghị thẩm định và trình phê duyệt đồ án Điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà – Cienco5, tỷ lệ 1/500 tại các phường Phú Lương, Kiến Hưng, quận Hà Đông và xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, Hà Nội (có hồ sơ đồ án do Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội lập năm 2021 gửi kèm theo); tiếp theo, Công ty cổ phần Phát triền địa ốc Cienco5 có văn bản số 53/CV-QLXD ngày 28/5/2021 về việc bổ xung văn bản pháp lý liên quan đến hồ sơ Điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà – Cienco5, tỷ lệ 1/500.
Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12; Luật Quy hoạch đô thị sửa đổi,bổ xung (số 49/VBHN-VPQH ngày 10/12/2018 của Văn phòng Quốc hội), Thông báo số 583/TB-UBND ngày 20/5/2019 và Thông báo số 752/TB-UBND ngày 22/7/2020 của UBND thành phố Hà Nội, công văn số 4280/QHKT-P1-HTKT ngày 1/9/2020 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc và các quy định hiện hành khác có liên quan; Qua kiểm tra hồ sơ, Công ty cổ phần Phát triển địa ốc Cienco5 chưa thực hiện đúng, đầy đủ theo các quy định của Luật, ý kiến chỉ đạo của UBND Thành phố và hướng dẫn của Sở Quy hoạch – Kiến trúc nêu trên.
Để có đủ cơ sở thẩm định đồ án điều chỉnh, Sở Quy hoạch – Kiến trúc đề nghị Công ty cổ phần Phát triển địa ốc Cienco5 thực hiện các nội dung sau:
- Pháp lý về tổ chức nghiên cứu lập quy hoạch:
Trách nhiệm tổ chức nghiên cứu lập quy hoạch được quy định tại Khoản 7, Điều 19, Luật Quy hoạch đô thị. Để đảm bảo quyền lợi của các tổ chức thực hiện quy hoạch, dự án BT, tránh tranh chấp, khiếu kiện sau này, Công ty cổ phần Phát triển địa ốc Cienco5 cần bổ sung báo cáo, cơ sở pháp lý chứng minh đủ điều kiện là chủ đầu tư dự án đầu tư theo quy định hiện hành. - Về quản lý trật tự xây dựng:
Hiện nay, trên khu đất có nhiều công trình đã và đang xây dựng, trong đó có cả các ô đất đề nghị điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết (ví dụ các ô B2.1-MN01, B1.3-MN01, B2.4-MN02, B2.4-MN03, A3.1-BT01, A1.3-BT03…) Do vậy, Công ty cổ phần phát triển địa ốc Cienco5 cần liên hệ Sở xây dựng, chính quyền địa phương (UBND quận Hà Đông, UBND huyện Thanh Oai và các cơ quan liên quan) để được kiểm tra, có ý kiến về quản lý trật tự xây dựng tại Khu đô thị Thanh Hà – Cienco5, báo cáo cấp thẩm quyền xem xét, chỉ đạo thực hiện. Sau khi có ý kiến chỉ đạo của cấp có thẩm quyền, Sở quy hoạch – Kiến trúc sẽ xem xét các nội dung điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo đúng quy định. - Các yêu cầu khi nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch chi tiết:
Sau khi chứng minh đủ điều kiện là chủ đầu tư dự án đầu tư theo quy định hiện hành, có ý kiến chỉ đạo của cấp có thẩm quyền về quản lý trật tự xây dựng tại Khu đô thị Thanh Hà – Cienco5, Công ty cổ phần Phát triển địa ốc Cienco5 cần tiếp thu, thực hiện các nội dung theo đúng chỉ đạo của UBND Thành phố tại Thông báo số 583/TB-UBND ngày 20/5/2019 và công văn số 4280/QHKT-P1-HTKT ngày 1/9/2020 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc, làm rõ các nội dung:
3.1. Căn cứ pháp lý, lý do, cơ sở, điều kiện điều chỉnh quy hoạch đô thị theo đúng Điều 47 Luật quy hoạch đô thị và khoản 8 Điều 29 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018, loại điều chỉnh quy hoạch đô thị (chứng minh, làm rõ loại hình điều chỉnh quy hoạch là điều chỉnh cục bộ hay điều chỉnh tổng thể) và nguyên tắc điều chỉnh quy hoạch đô thị theo đúng quy định tại các Điều 47, 48, 49, Luật Quy hoạch đô thị.
3.2. Về quy trình tổ chức lấy ý kiến:
– Đồ án đã được Công ty cổ phần Phát triền địa ốc Cienco5 và Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội (đơn vị tư vấn lập điều chỉnh quy hoạch) tổ chức lấy ý kiến chính quyền địa phương, cộng đồng cư dân có liên quan (UBND quận Hà Đông tại văn bản số 1511/UBND-QLĐT ngày 27/5/2021, UBND huyện Thanh Oai tại văn bản số 542/UBND-ĐC ngày 30/12/2020, UBND phường Kiến Hưng tại văn bản số 453/UBND-ĐC ngày 30/12/2020, UBND phường Phú Lương tại văn bản số 192/UBND-ĐC ngày 17/3/2021, UBND xã Cự Khê tại văn bản số 75/UBND ngày 25/6/2020), chưa có ý kiến của Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 – CTCP về nội dung hồ sơ đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết. Công ty cổ phần Phát triển địa ốc CIenco5 đã có văn bản số 37/CV-LAND ngày 4/5/2021 đề nghị thẩm định đồ án, kèm theo phụ lục báo cáo nội dung tiếp thu, giải trình của cơ quan, tổ chức, cá nhân và cộng đồng dân cư có liên quan (tại báo cáo chưa tổng hợp ý kiến của UBND quận Hà Đông).
– Tại văn bản số 542/UBND-QLĐT ngày 5/4/2021, UBND huyện Thanh Oai có ý kiến: Do thành phần hồ sơ đồ án Chủ đầu tư gửi UBND huyện chưa đầy đủ nên UBND huyện chưa có cơ sở cho ý kiến chi tiết về các nội dung điều chỉnh quy hoạch…
– Tại văn bản số 1511/UBND-QLĐT ngày 27/5/2021, UBND quận Hà Đông có ý kiến: Hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết… chưa xác định chỉ tiêu về dân số, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình, khoảng lùi công trình đối với từng lô đất tại Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất…, do đó, UBND quận không đủ cơ sở tham gia góp ý kiến về nội dung đề nghị điều chỉnh cục bộ quy hoạch. Lưu ý: Văn bản tham gia ý kiến đóng góp này để Chủ đầu tư và đơn vị tư vấn thiết kế tham khảo, hoàn thiện bổ xung hồ sơ, không phải là văn bản góp ý kiến điều chỉnh cục bộ quy hoạch.
– Tại văn bản của UBND: phường Phú Lương, phường Kiến Hưng, xã Cự Khê chưa có đầy đủ nội dung ý kiến xác nhận việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư đảm bảo tuân thủ đúng điều 21 Luật quy hoạch đô thị (tổ chức hội nghị ngày nào? chăng treo đồ án trong 30 ngày để cá nhân, cộng đồng dân cư có ý kiến bằng phiếu góp ý tại đâu?…) và tổng hợp ý kiến của cá nhân, cộng đồng dân cư (có bao nhiêu phiếu góp ý?, bao nhiêu ý kiến đồng thuận?, bao nhiêu ý kiến không đồng thuận…).
– Căn cứ các cơ sở nêu trên, đề nghị Công ty cổ phần Phát triển địa ốc Cienco5 và Viện Quy hoạch Xây dựng chuẩn bị đầy đủ thành phần hồ sơ đồ án theo đúng Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 của Bộ Xây dựng và liên hệ: UBND quận Hà Đông, UBND huyện Thanh Oai để lấy bổ sung ý kiến về nội dung đồ án điều chỉnh quy hoạch; Liên hệ với Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 – CTCP để được có ý kiến về nội dung hồ sơ đồ án điều chỉnh quy hoạch đảm bảo chặt chẽ, công khai, minh bạch, quyền lợi của các tổ chức thực hiện dự án BT, tránh tranh chấp, khiếu kiện sau này; Liên hệ UBND: phường Phú Lương, phường Kiến Hưng, xã Cự Khê để bổ sung ý kiến xác nhận việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư đảm bảo tuân thủ đúng điều 21 Luật Quy hoạch đô thị (tổ chức hội nghị ngày nào?, chăng treo đồ án trong 30 ngày để cá nhân, cộng đồng dân cư có ý kiến bằng Phiếu góp ý ở đâu?…) và tổng hợp ý kiến của cá nhân, cộng đồng dân cư (có bao nhiêu Phiếu góp ý?, bao nhiêu ý kiến đồng thuận?, bao nhiêu ý kiến không đồng thuận…)
Sau khi thực hiện đầy đủ các nội dung nêu trên, Công ty cổ phần Phát triển địa ốc Cienco5 có trách nhiệm giải trình, tiếp thu đầy đủ ý kiến của chính quyền địa phương, cộng đồng dân cư và cơ quan có liên quan. Lưu ý: Trường hợp không tiếp thu ý kiến góp ý cần giải trình chi tiết và có văn bản gửi lại nơi góp ý.
3.3. Các nội dung nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch:
– UBND Thành phố đã có Thông báo số 583/TB-UBND ngày 20/5/2019 xem xét, yêu cầu cần làm rõ trong quá trình nghiên cứu lập điều chỉnh quy hoạch. Nay, Công ty cổ phần Phát triển địa ốc Cienco5 tiếp tục đề xuất bổ sung một số nội dung đề xuất điều chỉnh mới. Việc này cần phải thực hiện theo đúng các quy định của Luật Quy hoạch đô thị.
– Hồ sơ đồ án chưa thể hiện rõ vị trí, ranh giới, phạm vi khu vực đề xuất điều chỉnh quy hoạch và khu vực không điều chỉnh của đồ án đã phê duyệt vẫn giữ nguyên giá trị pháp lý theo đúng quy định tại Điều 48, Luật Quy hoạch đô thị.
– Việc đề xuất điều chỉnh quy hoạch chi tiết Khu đô thị Thanh Hà – Cienco5 giảm: diện tích đất công cộng Thành phố (giảm 3.44ha) cây xanh Thành phố (giảm 0.37ha); tăng: diện tích đất ở (tăng 1.03ha), quy mô dân số từ 34.333 người thành 41.362 người (tăng 7.029 người) dẫn đến vượt quá ngưỡng tối đa cho phép của Quy hoạch phân khu S4, tỷ lệ 1/5000 được duyệt và không phù hợp với Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 và chưa tuân thủ theo đúng ý kiến chỉ đạo của UBND Thành phố tại Thông báo số 583/TB-UBND ngày 20/5/2019 và hướng dẫn của Sở Quy hoạch – Kiến trúc tại công văn số 4280/QHKT-P1-HTKT ngày 1/9/2020. Ngoài ra, việc điều chỉnh tăng dân số Khu đô thị Thanh Hà – Cienco5 có khả năng ảnh hưởng tính khả thi của dự án BT đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây (cũ), đoạn tuyến từ km19+900 đến km41+500 (dự án đối ứng là dự án đầu tư Khu đô thị Mỹ Hưng – Cienco5) đã được UBND Thành phố cho phép tiếp tục triển khai tại các Thông báo số 1345/TB-UBND ngày 23/11/2017 và Thông báo số 752/TB-UBND ngày 22/7/2020.
– Nhiều ô đất đề nghị điều chỉnh quy hoạch chi tiết nằm trong ranh giới Thiết kế đô thị hai bên tuyến đường từ Vành đai 2.5 đến Vành đai 4 (kéo dài của phố Tôn Thất Tùng), tỷ lệ 1/500 (đoạn 2: từ Vành đai xanh sông Nhuệ đến Vành đai 4) đã được UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 3269/QĐ-UBND ngày 24/7/2020. Việc đề xuất điều chỉnh tại các ô đất này là chưa phù hợp Thiết kế đô thị được duyệt.
– Các nội dung khác cần làm rõ:
+ Cơ cấu nhà ở thấp tầng và shop house;
+ Tăng tầng cao khu vực nhà ở xã hội phải đảm bảo các điều kiện hạ tầng đáp ứng;
+ Thay đổi vị trí chức năng khu đất nhưng không được làm thay đổi diện tích đất;
+ Đấu khớp nối hạ tầng kĩ thuật giao thông… với các khu vực làng xóm liền kề dự án.
+ Đảm bảo mật độ xây dựng và hệ thống giao thông mở để người dân xung quanh được thụ hưởng hệ thống hạ tầng, tiện ích khu đô thị.
+ Việc nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch cần đảm bảo nguyên tắc sau điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch cơ bản về dân số, cây xanh, mặt nước, hạ tầng xã hội, hạ tầng kĩ thuật đáp ứng Quy hoạch phân khu và các Quy chuẩn, Tiêu chuẩn hiện hành.
– Về quy hoạch hạ tầng kỹ thuật:
+ Đảm bảo tuân thủ hạ tầng kỹ thuật khung đã được xác định trong Quy hoạch phân khu đô thị S4 (từ đường khu vực trở lên)
+ Các thông số kỹ thuật của hồ điều hoà cần tuân thủ quy hoạch phân khu đô thị S4 được duyệt.
+ Việc điều chỉnh quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu quy hoạch cần đánh giá mức độ ảnh hưởng đến quy mô, công suất của hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu vực (đặc biệt đối với các hạng mục đã thực hiện như cống hoá kênh thoát nước, thay đổi quy mô, hướng tuyến các đường giao thông và hệ thống hạ tầng kỹ thuật kèm theo…) để báo cáo cấp có thểm quyền xem xét, chấp thuận.
+ Các lô đất xây dựng cao tầng cần tính toán bổ sung diện tích đỗ xe theo hướng dẫn của Sở Quy hoạch – Kiến trúc tại văn bản số 6676/QHKT-HTKT ngày 4/10/2017; tính toán bổ sung việc bố trí cửa hàng xăng dầu, tram rửa xe tự động theo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành và chỉ đạo của UBND Thành phố.
+ Các nội dung điều chỉnh chức năng, quy mô sử dụng đất làm thay đổi nhu cầu sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cần có đánh giá khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng kỹ thuật đã được thực hiện đầu tư xây dựng theo quy hoạch hoặc đã được phê duyệt.
+ Khớp nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật đối với các khu vực dân cư hiện có nằm ngoài ranh giới để đảm bảo tính liên thông
Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội có ý kiến để Công ty cổ phần Phát triển địa ốc Cienco5 được biết và thực hiện theo đúng các quy định hiện hành về quản lý quy hoạch, đất đai, đầu tư xây dựng./.
